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为防止提取住房公积金用于炒房投机，近日，广东、内蒙古、广西等省份和一些地级市相继调整公积金提取政策，收紧了异地购房、离婚购房提取公积金等操作，但多地也都强调，支持提取公积金用于购买首套住房或二套改善型住房。 此外，由于房价普遍上涨，多地的公积金贷款上限已经明显偏低，难以满足购房者的资金需求。专家建议，各地应上调公积金贷款额度。 异地购房、离婚购房提取公积金受限 早在今年5月，住建部等4部委就发布了关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知，称一些机构和个人通过伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段违规提取住房公积金，甚至形成骗提套取住房公积金的“黑色产业链”，扰乱了住房公积金管理秩序，要求从多方面规范改进公积金提取政策。 之后，多地根据上述通知，对住房公积金提取政策进行调整，而重点基本都落在了非户籍地非缴存地购房、多次变更婚姻关系购房等行为上。 7月17日，广东省住建厅、财政厅等部门要求，对于同一人多次变更婚姻关系购房和多人频繁买卖同一套住房等情况，不允许其申请提取住房公积金。 对于异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的情况，广东省规定，各地可结合自身实际情况阶段性停止实施该类型提取政策；继续实施该类型提取政策的地方，要严格审核申请提取住房公积金的资格。 杭州住房公积金管理中心要求，职工在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的，不得提取住房公积金。对同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。 内蒙古6月底出台规定，不再支持非缴存地及非户籍地购房提取住房公积金，取消装修住房、购买车库、车位和缴纳购房维修基金、契税、办证费提取使用公积金。 “这是从信贷角度对炒房者的一个封堵，但由于绝大多人的公积金账户没有多少钱，对市场的影响不大。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端（微信公众号：jwview）说。 超8成公积金贷款流向首套房 易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端（微信公众号：jwview）表示，住房公积金政策的收紧，在对炒房者适当设限的同时，也让刚需购房者更容易使用公积金。 事实上，多地明确，支持提取住房公积金用于购买首套住房或二套改善型住房，支持提取公积金支付房租。 广东提出，提取政策要向首次置业、购买普通商品住房和在户籍地或缴存地购房等情况倾斜。加大提取住房公积金支付房租政策支持力度。广西表示，优先支持提取住房公积金支付房租，重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和二套改善型住房。 数据也表明，住房公积金贷款主要用于首套房贷款的发放。《全国住房公积金2017年年度报告》显示，2017年全国发放住房公积金个人住房贷款9534.85亿元，其中，首套房贷款占贷款总额的85.63%。 租房方面，上述报告称，2017年，住房租赁提取金额444.76亿元，同比增长22.21%；住房租赁提取人数495.52万人，人均提取金额0.9万元。 由于住房公积金贷款的利率相对较低，自然也成为许多购房者首选的贷款途径。根据前述报告，公积金个人住房贷款利率比同期商业性个人住房贷款基准利率低1.65—2个百分点，2017年发放的住房公积金个人住房贷款，可为贷款职工节约利息支出1944.70亿元，平均每笔贷款可节约利息支出7.63万元。 但严跃进称，由于公积金贷款办理流程慢，可能会增加交易中的不确定性风险，导致房地产开发商对公积金贷款有一定的抵触。 对此，住建部等7部委在北京、上海等30个城市开展的治理房地产市场乱象专项行动中就提出，打击限制阻挠使用公积金的房地产开发企业。 个人贷款上限明显不足 经过本轮房价调整，许多一二线城市住宅售价已经出现明显上涨，对于需要通过住房公积金贷款买房的人来说，公积金的贷款上限已经偏低，难以满足动辄上百万甚至数百万的资金需求。 在北京，使用住房公积金贷款，首套房的最高贷款额度为120万元。以首付最低35%计算，购房者如果只使用公积金贷款，房屋总价最高不能超过184万元。如今，在北京想买到总价款不足200万、且满足一个家庭居住需求的商品住宅，几乎很难做到。 张大伟表示，现在的公积金贷款上限太低，很难满足正常的购房需求，建议各地上调贷款额度。他说：“由于贷款额度偏低等原因，购房者想使用公积金贷款，就需要付出更高的首付，而这将很多低收入群体拒之门外。公积金贷款的低利率，反倒被有钱人享受了，这违背了公积金的互助性。” 面对上限不足，无锡市6月底就发布通知，将提高职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房的最高贷款额度，借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度可从现在的60万元调整为80万元。 张大伟称，贷款额度的上调，要把握一个度，太高容易放大风险，可以以城市的保障性住房价格作为参考，“在北京，购买一套共有产权住房大概需要200—250万左右，那北京的公积金贷款上限就应该上调至180万元，保证一个中低收入家庭能够购得一套房子。”

2018年上半年，在港上市内房股TOP20实现合约销售金额总计2.24万亿，比上年同期的1.64万亿增加了0.6万亿元，增幅达到37.23%，总体增速仍比较快。 碧桂园、万科与恒大仍然是销售额排行榜上的前三强，销售额均超过3000亿元。但三巨头的销售增速出现分化，碧桂园的半年销售额达到4124.9亿元，同比增长42.77%；而恒大和万科的增速，分别为24.62%和9.91%，均低于TOP20的平均增速。 销售排名上升最快的是融信中国，上半年合约销售金额达到545.31亿元，首次突破500亿大关，超过2017年全年的销售额。融信在内房股中的排名也快速上升至第13名，较2017年上半年提升了15个名次。 按照往常的数据，上市房企的销售高峰在下半年，通常四季度销售额在全年占比更高。上半年迅速增长的整体合约销售额显示出主要房企加快周转速度的策略已经取得成效，如果下半年维持温和增长，则全年20强房企销售额创下历史新记录是大概率事件。 以上半年销售额增速夺冠的融信为例。根据融信官微披露，其在今年上半年完成了全年1200亿目标的45.44%，超出原计划的40%。半年完成度不到50%，主要是由于公司很多项目将集中在下半年进入销售周期。 对内房股的月度销售公告数据进行统计，更能反映行业头部公司的整体变动情况，也可以观察出不同房企的排名变动，但这一数据仍然需要适当的补充和挖掘。 近年来，随着行业整合，头部房企通过并购扩大市场份额已经成为常见的经营策略。并购后的项目在当期开始并表，如果该项目在并购之前已经开始对外销售，根据港交所的信披规则，上市房企一般是不会向前追溯调整此前的公告销售数据的。 但是一些信披质量较高的房企，在自己做同口径对比时，会根据实际情况对前期数据进行相应的调整，以更客观的反应可比项目的销售对比情况。因此，按照公告披露算出的增幅可能会与房企自己按同口径计算出的增幅不同。 两个数据都具有合理性，但一个反应整体销售增速，另一个反应可比项目同口径的增长情况，差别在于统计口径。 以融信中国为例。按照公告数据统计，今年上半年合约销售额增幅达到251.50%。 但为了更准确反映销售的真实情况，避免投资者误解，融信官微披露的2018年上半年销售金额与公告数据一致，但按同口径计算的同比销售金额涨幅为75.73%。这源于融信对于披露口径进行了较为严谨的追溯。 融信中国样本：并购扩充土地资源，量价齐升迈入千亿阵营 以融信为例，排名变化和统计口径的调整也显示出内房股头部公司并购整合趋势的加强。 2017年下半年和2018年上半年，融信进行了一系列并购，土地和项目储备同步增加，这推动了公告销售额的快速增长。截至2017年末，融信的土地储备共2315万平米，较2015年末的517万平米增长了3.47倍。 即便是按融信自己在同口径计算下得出的75.73%同比增幅，这一增长速度也不算小，考虑到其他内房股如果同样按照融信的口径进行调整，剔除并表因素，大部分增速也将出现一定程度的下滑，融信在一众内房股中仍能排在前列。 除了并购提升市场份额外，融信快速增长的销售额还源于项目主要位于一线和强二线城市的核心地段，销售单价较高。下表为2018年上半年销售额500亿以上的港股内房股销售均价排名情况： 统计数据显示：2018年上半年，中国金茂和融信中国的单位销售均价分别为3.42万元每平米和2.15万元每平米，在今年上半年销售规模500亿以上内房股中分别排名前两位。中国金茂销售单价远超其他上市房企有一定的特殊性，主要由于一线城市高端项目集中销售所造成。金茂本身也拥有占比较高的商业地产和一级土地开发业务。 融信更具有代表性。融信此前提出2018年的销售目标为1200亿，要进入千亿房企的阵营。支撑这一目标的核心要素是量价齐升的销售数据和在核心城市较为充足的土地储备。 截至2017年底，融信的土地储备中在一、二线城市占比超过60%，新增土储都侧重于净人口流入及新兴产业规划的卫星城市。 融信上半年销售额的快速增长，显示出聚焦核心城市仍然是当前房企发展的有效策略。尽管三四线城市此前房地产市场增速较快，但在一线市场与核心二线城市拥有优质项目，在房地产宏观调整日益深化的大背景下，仍然是一个有效的护城河。 融信的销售增长，主要来源于上海、杭州和福州等核心市场的贡献。 沪杭市场发力：核心市场优质资产价值凸显 据克而瑞统计数据显示，2018上半年融信在杭州的权益销售金额达100.85亿元人民币，位列杭州房企第2位。 同时，融信在福州和上海两个城市的销售额在地区排行榜中分别位列第1位和第4位。融信目前主战场上的成功都得益于战略性收购地块与优秀产品质量带来的消费者口碑。 根据公开资料，2018年上半年，包括杭州永兴首府、融信澜天、融信创世纪等在内的5个项目均超额完成半年度销售目标，并且多个项目“开盘即售罄”，在杭州地产业堪称现象级事件。融信也成为杭州市场上最快实现半年销售破百亿的房企。 福州是融信的传统强势市场，销售夺冠主要体现了前期充足的资源储备和传统市场地位。而在沪杭两个城市的强势销售表现，则与此前的布局策略密切相关。 融信于2013年开始探索全国性经营，并首选进入上海和杭州这两个位于长三角区域的核心城市，随后不断加码在两个城市拿地。 2016年初在港股IPO后不久，融信就在杭州拿下两块地。2016年全年，融信中国在杭州拍下居住与综合含居住地块7块，平均成交楼面价12697.4元/平方米，平均溢价率仅19.31%。土地主要分布为6块萧山，1块余杭，且地块位置大部分都处于区域较好地段。 事实证明，融信当时在杭州大手笔拿地也是非常划算的。2018年上半年，众多其他地产公司在杭州萧山与余杭拿到地块平均成交楼面价格已经突破20000元每平米，溢价率总体在30%到50%。 由于在地价大幅上涨之前拿到了较为充足的土地储备，这为融信在杭州赢得了较为明显的竞争优势。在保证产品质量、价格公允的前提下，项目利润仍能维持在20%以上。公开资料显示：目前融信中国在杭州的项目两年间已经由2016年初的3个增加至2018年5月的28个。 融信在杭州的销售增长，不仅基于自身的项目品质和竞争优势，这与杭州近几年经济发展速度较快、人口持续净流入等外部环境密切相关。 杭州房地产市场近几年的状况，充分显示出经济发展良好的核心城市，仍然是房企的兵家必争之地。核心城市、优质地段和高品质项目，仍然是房地产市场的护城河。无独有偶，就连拿地一向谨慎的恒隆地产，前期重金高溢价在杭州拿下新地王，再次展现了这一逻辑。 另一个同样至关重要的数据是，杭州的户籍人口数量也在持续增长，2017年杭州户籍人口数为753.88万人，同比增速为2.43%。 2016年下半年，杭州也加入了限购行列，并在此后不断加码，非杭州户籍人口的购房受到限制。但过去多年持续增加的户籍人口数量形成的刚需，在某种程度上对冲了调控所带来的影响。 杭州强劲的经济实力和人口持续净流入，近期也吸引了一家久不在内地城市拿地，以风格保守著称的港资房企——恒隆集团。 已经四年未拿过地的恒隆集团，于2018年5月28日以107.3亿的价格，摘得杭州核心商业区百井坊地块。这幅地块的最终溢价率高达118%，楼面价格为55285元/平方米，成为杭州历史上最高的单价地王。 一直以来，恒隆集团以拿地风格保守著称，今年却以高溢价拍得杭州中心商业地块，这多少可以看出杭州作为新一线城市的吸引力。 从融信到恒隆，从内房股20强的销售数据到港资老牌地产商的策略变化，都在说明一个简单的道理：在跌宕起伏的房地产市场，拥有优质资产才是王道。

饮食常常能体现一个地方的特色。北方夏天吃馒头是常事，早上一碗稀饭几个馒头，搭配适量的咸菜是北方人常吃的早餐，这样简易又营养的早餐，足以体现北方人对面食的热爱，而山西人吃面食也是全国有名的，而这边人吃馒头大都是老面发酵的方式，老面馒头吃起来劲道、麦香、柔软、又白又大，吃过的人都知道这样的老式发酵的面食才地道好吃！ 回老家就是能吃地道的面食。老妈经常给我们做各种各样的面食，花卷、馒头、各种菜馅儿包子、面条……凡是常吃的老妈都要做一遍。今天做了孩子最喜欢吃的奶香馒头，这样的馒头特别适合孩子吃，营养翻倍，口感柔软香甜，孩子特别喜欢吃！ 制作配料：面粉300克 食用碱适量 小苏打适量 温水适量 奶粉20克 制作方法： 1、面粉用温水和成面团，放在温暖的地方发酵成蜂窝状； 2、发酵好的面团放入适量食用碱、小苏打； 3、直到面团变得蓬松又紧致，再加入奶粉揉均匀； 4、切开面团看有很多细小的空洞； 5、面团确定好碱水量，搓成长条，切成大小一致的小剂子； 6、均匀地摆放在蒸笼屉上； 7、开水上锅蒸15分钟左右即可； 【注意事项】 老面发酵的馒头最重要就是碱水量的控制，碱水量大了发黄，碱水量小了就发酵不起来，如果新手做，就要上锅测试碱水量是否合适；

随着三、四线城市楼市交易量的提升，全国百城住宅库存再次降低。截至6月底，全国百城住宅库存已经连续35个月减少。 截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0.2%，同比减少8.0%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月份的水平，即库存规模回落到了6年前的水平。 值得一提的是，在100个城市中，有74个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为56%、48%和46%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。 住宅库存的下跌，意味着消化周期的缩短，导致有些城市可能出现供小于求的楼市供需关系。 另一组数据显示，截至2018年5月份，100个城市新建商品住宅“存销比”，即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值与5月份持平。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，鉴于房地产行业的特性，一般来说，库存去化周期合理区间为12个月-16个月。由此可见，百城住宅库存规模偏小，不足10个月就可以卖完。 具体来看，一线城市、二线城市、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月，与5月份相比，一、二线城市存销比有所反弹，而三、四线城市继续收窄。 更重要的是，三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值是2009年以来的月度最低值，即最近10年中，三、四线城市的去化周期达到了最低值。在存销比小于6个月的24个城市中，17个城市为三、四线城市。 具体来看，在100个城市中，有19个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有21个城市的存销比位于12个月-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有60个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。 严跃进表示，2018年上半年，全国百城库存水平继续下跌，这与房屋销售行情总体不错有关系。库存规模正步入到“缺货”的阶段，这也可以解释今年上半年房价持续上涨的现象。 他进一步称，2018年下半年，相关城市需要继续调整供求关系，进而稳定房价。若开发商下半年稳定不移地推进补库存战略，包括加大拿地力度和加快开工节奏，那么相关城市将有更多可售房源或库存。但是客观来说，考虑到存销比目前依然处于历史低位，要想反弹、回归到均衡值或合理值水平，仅靠半年时间其实还是略有压力的。

目前，部分银行按揭贷款利率高位回调，也有银行首套房贷款平均利率较上月持平，但放款速度有所加快。多位专家表示，年关将近，银行房贷额度较为充足是利率下行的主要原因。政策框架内，房贷市场的治理趋严并未改变，短期内大幅下调首套房贷利率的可能性较小，楼市调控料继续保持稳定。 房贷利率回调 放贷速度加快 10月以来，我国多个一二线热点城市部分银行房贷利率上浮幅度出现一定回调。 在北京，个别银行下调了房贷利率。比如民生银行将首套房贷利率由上浮20%下调至上浮15%。不过，工农中建四大行的首套房贷利率仍然维持在10%。一位商业银行北京某支行的个贷经理向中国证券报记者表示，该行当前首套房贷利率仍较基准利率上浮10%，并且在近期内无进一步回调空间，明年回调几率也很低。 总体来看，北京房贷利率呈现稳中略降的态势。融360监测数据显示，10月北京首套房贷款平均利率为5.47%，环比下降0.36%，利率平均值较上期下跌2基点。二套房贷款平均利率为5.90%，环比下降0.17%，利率均值较上期下跌1基点。 记者了解到，除北京外，上海、广州、武汉、南京、杭州等地首套房贷利率均有所回调。其中，从广州来看，中国银行将首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%后，四大行在广州地区均执行首套房贷上浮10%的利率水平。 除了利率高位回调之外，北京多个区域的房地产中介人员对记者表示，相较于今年上半年，当前个人住房按揭贷款从提交申请到批贷、放贷的流程都大大加快，资质好、信息清晰的申请一个月之内基本都能放款到账。“一是很多存量单子上半年就消化得差不多了；二是银行方面表示，最近两个月的额度比较充足。” 在二线热点城市南京，一位刚刚购房的消费者向记者表示，虽然贷款的审核一直很严，但如果是首套房的话，放款速度会很快。“一个星期我的贷款就下来了。” 银行额度充足 “利率是市场化的，额度足了，利率就会下行。”恒大副院长、首席房地产研究员夏磊表示，今年的房贷额度呈现前紧后松的局面。现在央行的流动性传导到了银行间市场，利率债利率下行，银行额度相对宽松，房贷利率呈现下行趋势。以上海为例，银行额度较为充足，所以首套房一直存在基准及以下利率。 “从近期看，银行推销贷款业务的电话明显增多。”在易居智库中心研究总监严跃进看来，对于目前的银行贷款政策来说，不排除存在一种心态，即部分贷款的额度还剩下较多，所以到了年底，还是有加快完成任务的考虑。总体上说，出现利率高位回调也体现了当前房地产市场的一些微妙变化。 融360大数据房贷分析师表示，利率回调的银行市场占有率有限，回调可能是出于业务调整规划，希望提升市场份额、获得竞争优势。另外，这些银行之前的按揭利率水平就处于较高位置，回调之后也就接近当地的平均水平。同一银行的调整也往往因地而异，多为地区性调整，未表现出同一银行全国性调整，影响较小。在政策范围内，这些银行下调利率既有出于自身竞争力的考虑，也有利于增加刚需贷款的选择范围。 按揭利率短期不会大幅回调 Wind数据显示，北上广深四个一线城市最近的首套房贷平均利率低点分别在2016年的7月、3月、9月、6月出现；截至今年9月，上海和深圳首套房贷利率一路上升；北京出现过两次回调，广州出现了一次回调，回调幅度均不超过0.02个百分点。相比9月，北京、广州10月均出现回调，上海、深圳则持平。 “按揭利率可能即将见顶。”交行金融研究中心高级研究员夏丹认为，全国首套房按揭利率截至10月已连续上涨22个月。从近几个月的走势来看，上升速度已经逐月放缓。10月平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比上升0.18%，已是最小幅度。另外，下调利率上浮成数也反映了银行有发展按揭贷款的意愿。 “不过，由于遏制房价上涨任务依然面临较严峻的形势，预计大幅下调按揭利率的可能性较小。”夏丹表示，事实上，银行对于综合回报水平较高的开发贷和按揭贷的业务发展诉求一直不低，在市场化情况下，甚至存在较为明显的扩张倾向。但政策对于相关贷款有所限制，银行很难明显放大房地产信贷投放，特别是对于长期采取总量控制和名单管理的开发贷款。 中国常务副院长黄瑜认为，严格执行差别化信贷政策仍是基本方向，银行在房地产信贷方面并未松动。整体来看，目前房地产信贷投放量仍然控制在较为稳定的水平，而对实体企业、民营企业的信贷投放力度会加大。 而在严跃进看来，利率未来还是有可能上升的。与之相对的，贷款额度则有可能会放大。对于购房者而言，关注额度比利率或更有意义。